
Rok 2025 je pro český hypoteční trh rokem oživení po náročném období vysokých úrokových sazeb a omezené poptávky. Stabilizace ekonomického prostředí, postupné snižování základních sazeb Českou národní bankou (ČNB) a zostřený boj bank o nového klienta přinášejí několik zásadních trendů a novinek, které mění uvažování klientů i nabídku finančních institucí.
I. Dynamika úrokových sazeb: Konec vyčkávání
Hlavní změna oproti předchozím letům spočívá v psychologii trhu. Vyčkávací taktika klientů končí, protože trh jasně signalizuje postupné uvolňování podmínek.
1. Klesající sazby a očekávaná úroveň
- Pomalý pád: Úrokové sazby hypoték v roce 2025 sice postupně klesají, ale neočekává se rychlý propad na úroveň před pandemií (kolem 2 %). Průměrná sazba se stabilizuje a očekává se, že se bude pohybovat kolem 4,0 % až 4,5 % (při pětileté fixaci).
- Aktivní poptávka: I tento mírný pokles stačí k tomu, aby se vrátili klienti, kteří nákup odkládali. Mnoho z nich se smířilo s myšlenkou, že extrémně levné hypotéky se v dohledné době nevrátí, a rozhodují se naskočit na trh dříve, než ceny nemovitostí dál vzrostou.
2. Nová strategie fixace: Variabilita a krátkodobost
Kvůli očekávanému dalšímu poklesu sazeb se mění nejoblíbenější délky fixací:
- Návrat k variabilní (plovoucí) sazbě: Hypotéky s plovoucí sazbou, navázanou na tržní úroky (např. 3M PRIBOR), opět získávají na popularitě. Jsou určeny pro klienty, kteří věří v pokračující snižování sazeb ČNB a chtějí, aby se jim splátky automaticky snížily s každým poklesem. Znamená to sice riziko při neočekávaném růstu, ale také největší potenciál úspory v době, kdy sazby klesají.
- Kratší fixace (1–3 roky): Klienti, kteří nechtějí podstupovat riziko plovoucí sazby, volí strategicky kratší fixace (3 roky a méně). Cíl je jednoduchý: Přečkat v dohledné době nejvyšší splátky a sjednat si delší fixaci za výrazně výhodnějších podmínek v roce 2027 nebo 2028.
II. Flexibilita a inovace v produktech
Banky se snaží nalákat klienty zpět pomocí větší flexibility, která má kompenzovat stále vysokou absolutní úrokovou sazbu.
1. Zvýhodnění pro mladé a investory
- Hypotéky pro mladé do 36 let: Pokračují zvýhodněné programy umožňující získat vyšší LTV (Loan-to-Value) až 90 % a často i mírně lepší sazbu. Jsou reakcí na kritickou nedostupnost bydlení pro mladou generaci.
- Hypotéky na investiční nemovitosti: Po útlumu roste zájem o úvěry na investiční nemovitosti. Některé banky nabízejí zvýhodněné sazby nebo podmínky pro úvěry, kde je cílem pronájem, s možností zohlednění budoucích příjmů z nájmu při posuzování bonity klienta.
2. Mimořádné splátky a refinancování
- Poplatek za předčasné splacení (Dříve neexistující náklad): Od roku 2024 platí novela zákona o spotřebitelském úvěru, která umožňuje bankám účtovat si náklady související s předčasným splacením hypotéky mimo konec fixace (dříve to bylo zdarma). To sice dává bankám jistotu, ale klientům s drahými úvěry komplikuje možnost rychle se zbavit nevýhodné sazby.
- Očekávaná vlna refinancování: V roce 2025 kulminuje splatnost fixací hypoték z doby nízkých sazeb. Banky proto agresivně bojují o tyto klienty, protože refinancování představuje snadný a rychlý obchod.
III. Regulace a propojení s developmentem
Regulační prostředí sice neprochází dramatickými změnami, ale nové trendy ve výstavbě ovlivňují nabídku hypoték.
1. Stavební zákon a zrychlení povolování
- Dopad na hypoteční trh: Nový Stavební zákon směřuje k digitalizaci a zrychlení stavebního řízení. Pokud se podaří zkrátit lhůty pro vydávání povolení, mohlo by to vést ke zvýšení nabídky novostaveb a následně ke stabilizaci nebo zpomalení růstu cen, což by podpořilo dostupnost hypoték.
- Financování novostaveb: Hypotéky na novostavby, zvláště ty v energetické třídě A a B, mohou získávat mírné zvýhodnění v rámci zelených hypoték, protože banky podporují environmentálně šetrné projekty.
2. Limity ČNB a americká hypotéka
- Ukazatel DSTI (Debt Service-to-Income): Ačkoliv ČNB formálně zrušila právní závaznost ukazatelů DSTI (poměr výše splátek k čistému příjmu), banky je stále interně sledují jako klíčové doporučené vodítko pro posuzování schopnosti splácet. Pro klienty s nižší bonitou to stále znamená problém.
- Americká hypotéka: Úvěr zajištěný nemovitostí, který nemá stanoven účel použití, je stále oblíbenou formou, jak získat hotovost, například na rekonstrukci či konsolidaci. V roce 2025 se stává oblíbenou cestou, jak financovat energetické úpravy domu bez nutnosti složitě prokazovat účel u klasické hypotéky.
IV. Budoucnost: Digitální a Zelené hypotéky
Dlouhodobé trendy naznačují směřování k plně digitálnímu a udržitelnému procesu.
- Plná digitalizace procesu: Postupné zavádění plně online sjednávání hypoték (od kalkulace po podpis smlouvy), s minimálním zásahem lidského faktoru. To zrychluje a zlevňuje proces.
- Zelené hypotéky (Green Mortgages): Rostoucí nabídka úvěrů s nižší úrokovou sazbou pro koupi nebo rekonstrukci nemovitostí s vysokou energetickou efektivitou (nízkoenergetické domy, instalace fotovoltaiky). Tento trend je podporován evropskými regulacemi a stane se standardem.
- Propojení s Energetickým Štítkem: Při schvalování hypotéky hraje stále větší roli Energetický průkaz náročnosti budovy (PENB). Náklady na energie se stávají součástí posouzení bonity klienta, což znevýhodňuje starší, energeticky náročné nemovitosti.